Am 1. Januar 2026 tritt die OR-Revision zu Baumängeln in Kraft, was spürbare Konsequenzen für die Bau- und Immobilienbranche haben wird.

Es ergeben sich insbesondere folgende Anpassungen:

• 60 Tage statt „sofort“: Für die Mängelrüge gilt neu grundsätzlich eine 60-tägige Rügefrist. Kürzere Fristen sind unwirksam.
• Die 60-Tage-Frist erfasst nicht nur unbewegliche Werke wie Gebäude, sondern auch bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden (z. B. Fenster, Haustechnik), sowie bestimmte Architektur- und Ingenieursleistungen, die die Grundlage des Werks bilden.
• Unentgeltliche Nachbesserung wird zwingend: Bei Bauten kann das Recht auf unentgeltliche Verbesserung vertraglich nicht mehr vorab ausgeschlossen werden (einschliesslich Grundstückkauf von Neubauten jünger als zwei Jahre).
• Die Verjährungsfrist von fünf Jahren darf nicht zulasten von Käufer/Besteller verkürzt werden.
• Zusätzlich wird die Ablösung des Bauhandwerkerpfandrechts präzisiert. Neu sind zwingend neben der Forderungssumme ebenfalls Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren zu hinterlegen.

Wichtig:

• Diese Änderungen gelten nur für nach dem Inkrafttreten geschlossene Verträge.
• Abweichende AGB und SIA-Vorschriften sind vor Vertragsschluss zu prüfen.
• Beim Einbau von beweglichen Werken ist sicherzustellen, dass die Gewährleistungen entsprechend abgestimmt sind.