Es ergeben sich insbesondere folgende Anpassungen:

• 60 Tage statt „sofort“: Für die Mängelrüge gilt neu grundsätzlich eine 60-tägige Rügefrist. Kürzere Fristen sind unwirksam.
• Die 60-Tage-Frist erfasst nicht nur unbewegliche Werke wie Gebäude, sondern auch bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden (z. B. Fenster, Haustechnik), sowie bestimmte Architektur- und Ingenieursleistungen, die die Grundlage des Werks bilden.
• Unentgeltliche Nachbesserung wird zwingend: Bei Bauten kann das Recht auf unentgeltliche Verbesserung vertraglich nicht mehr vorab ausgeschlossen werden (einschliesslich Grundstückkauf von Neubauten jünger als zwei Jahre).
• Die Verjährungsfrist von fünf Jahren darf nicht zulasten von Käufer/Besteller verkürzt werden.
• Zusätzlich wird die Ablösung des Bauhandwerkerpfandrechts präzisiert. Neu sind zwingend neben der Forderungssumme ebenfalls Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren zu hinterlegen.

Wichtig:

• Diese Änderungen gelten nur für nach dem Inkrafttreten geschlossene Verträge.
• Abweichende AGB und SIA-Vorschriften sind vor Vertragsschluss zu prüfen.
• Beim Einbau von beweglichen Werken ist sicherzustellen, dass die Gewährleistungen entsprechend abgestimmt sind.

Das heisst: Für alle Mietverträge im gesamten Kanton Bern, die ab dem 1. Dezember 2025 abgeschlossen werden, muss das entsprechende Formular verwendet werden – unabhängig davon, auf welches Datum der Mietbeginn fällt.

Das Formular muss unter anderem folgende Angaben enthalten:

• Höhe der Vormiete
• Kostenstände bei der Vormiete
• Nebenkosten bisher / neu
• Begründung einer allfälligen Mietzinserhöhung

Das Formular ist auf der Webseite des Obergerichts des Kantons Bern unter der Rubrik „Mietzins und Nebenkosten“ abrufbar: https://www.zsg.justice.be.ch/de/start/themen/zivilrecht/mietrecht/mietzins-nebenkosten.html

Die Unterhaltskosten sind bei der Geschäftsraummiete ein häufiger Streitpunkt. Der Unterhalt des Mietobjekts liegt von Gesetzes wegen beim Vermieter (Art. 256 Abs. 1 OR). Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unzulässig bzw. nichtig (Art. 256 Abs. 2 lit. b OR). Somit sind alle Unterhaltskosten für Bauteile und Anlagen des Vermieterausbaus (auch Rohbau oder Grundausbau genannt) vom Vermieter zu tragen, ausser der Mietzins würde im entsprechenden Umfang vertraglich reduziert.

Alle Unterhaltskosten für Bauteile und Anlagen des Mieterausbaus hingegen sollen beim Geschäftsmieter anfallen und dürfen diesem ohne Weiteres vertraglich zugewiesen werden.

Eine rechtsgültige Zuweisung von Unterhaltskosten an den Geschäftsmieter gelingt also dann, wenn sowohl das Bauteil und die Anlage, als auch dessen Unterhalt im Schnittstellenpapier, eindeutig und widerspruchsfrei dem Mieter zugeordnet werden, oder mit einer Mietzinsreduktion für vom Geschäftsmieter zusätzlich übernommenen Unterhalt vom Vermieterausbau.

Zum Zeitpunkt der Planung und Genehmigung von Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten muss sichergestellt sein, dass alle relevanten Details der Massnahmen festgelegt und von der Stockwerkeigentümerversammlung genehmigt wurden. Dies umfasst den Umfang der Arbeiten, den Zeitplan, die voraussichtlichen Kosten und die Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer. Dies ist notwendig, um Transparenz zu gewährleisten und Streitigkeiten über die Kosten und Verantwortlichkeiten zu vermeiden. Die Rechtmässigkeit der Durchführung der Arbeiten setzt jedoch nicht voraus, dass alle Einzelheiten der Ausführung bereits festgelegt oder Verträge mit Unternehmen abgeschlossen wurden.

Wichtig ist, dass die Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung zur Durchführung der Arbeiten vorliegt und dass alle relevanten Unterlagen wie Beschlüsse der Versammlung, Kostenvoranschläge, Zeitpläne und Vereinbarungen über die Kostenaufteilung dokumentiert sind.

Aus wichtigen Gründen können sowohl die Arbeitgeberin als auch der Arbeitnehmer das Arbeitsverhältnis fristlos, d.h. ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin auflösen. Als wichtig gilt ein Grund namentlich dann, wenn er der kündigenden Partei die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses (resp. die ordentliche Kündigung) unzumutbar macht. Die Rechtsprechung setzt die Hürde für die Unzumutbarkeit allerdings hoch. Wer das Arbeitsverhältnis ungerechtfertigt fristlos kündigt, kann vom Gericht zur Bezahlung einer Entschädigung und/oder Schadenersatz verurteilt werden.

Sobald ein Mangel entdeckt wird, sollte umgehend – im Zweifelsfall spätestens innert 7 Tagen – eine Mängelrüge gegenüber dem Architekten und den verantwortlichen Bauhandwerkern erhoben werden. Die Mängelrüge hat eingeschrieben zu erfolgen, damit insbesondere die Rechtzeitigkeit und der Zugang bewiesen werden können. In der Rüge ist der Mangel so genau wie möglich zu umschreiben; die Ursache muss jedoch nicht bekannt sein und der Bauherr muss auch keinen Sanierungsvorschlag unterbreiten; dies ist Aufgabe des Architekten bzw. Bauhandwerkers. Die Mängelrüge muss allen möglichen Verantwortlichen zugestellt werden, d.h. im Zweifel lieber eine Mängelrüge zu viel als eine zu wenig versenden. In der Mängelrüge wird der Architekt bzw. Bauhandwerker aufgefordert, den Mangel zu beheben und hierfür ist ihm eine angemessene Frist anzusetzen.

Zusammenfassend kann festgehalten werden: Lieber eine Mängelrüge zu viel oder zu früh als eine Mängelrüge zu wenig oder zu spät.

Wenn im Werkvertrag eine Konventionalstrafe vereinbart worden ist, z.B. für die Nichteinhaltung von Terminen oder Garantien, muss aus der Optik des Bauherren vor der Schlussabnahme geprüft werden, ob diese geltend gemacht werden soll. Die Vertragserfüllung darf nicht vorbehaltlos angenommen werden (Art. 160 Abs. 2 OR). Deshalb muss eine allfällige Konventionalstrafe spätestens mit der Abnahme geltend gemacht werden, ansonsten der Anspruch verwirkt.

Im Zeitpunkt der Kündigung muss ein ausgereiftes Projekt für die Sanierungsarbeiten vorliegen. Dies, damit beurteilt werden kann, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt die geplanten Sanierungsarbeiten derart erschwert, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses zulässig ist oder ob die Sanierung auch im vermieteten Zustand ohne grössere Beeinträchtigung durchgeführt werden kann. Die Gültigkeit der Kündigung setzt aber nicht voraus, dass der Vermieter eine allenfalls erforderliche Baubewilligung bereits erhalten hat, ja nicht einmal, dass er bereits ein Baugesuch eingereicht hat. Der Vermieter kann auch mit anderen Unterlagen den Nachweis erbringen, dass zum Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes Bauprojekts vorgelegen hat, welches mit den Bestimmungen des öffentlichen Baurechts vereinbar ist (bspw. Baubeschrieb, Terminprogramm, Kostenvoranschlag, Grundrisspläne).